2018年房地产市场总结与展望 ||政策

介绍

2018年，监管政策将由紧向宽松转变，预计监管政策将发生重大变化。

◎作者/杨克伟、白品辉

2018年调控政策由严转松，中央政府定下了三个阶段的变革基调：3月两会重申“房不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住房和城乡建设部要求“稳地价， 房价和预期“。地方政策层面的变化分为两个阶段：前三季度，坚持调控目标坚定不移，力度不松，涉及四限政策持续高压、整顿市场秩序、抵押贷款利率上调;四季度，管控政策出现小幅放松迹象，广州、武汉、南宁等城市部分放宽限价，多个城市下调按揭利率比例，菏泽打响了2018年放松调控的第一枪。展望未来，预计监管政策将发生重大转变，2019年新一轮放松即将到来。不过，房不投机政策主基调不变，三四线城市去库存仍是主旋律。

2018年总结

一是中央为变革定下了三个阶段的基调：房不炒、坚决遏制房价上涨、稳地价、稳房价、稳预期

今年3月，两会重申了“住房为居住，不投机”政策的主基调。两会政府工作报告对房地产市场有大量笔墨，调控政策主基调继续坚持“住房为居住，不为炒作”原则。一方面，为支持居民自住购房需求，南京、习安等二线城市纷纷降低入驻门槛，以支持人才住房需求。另一方面，加强金融机构内部风控，重点抑制投资和投机性购房需求。随着个人住房贷款的进一步规范化，居民将难以增加购房杠杆，三四线城市居民的住房热度将更快地回归理性。其中，房地产税立法在市场上引发热议，从实际进展来看，至少在短期内房地产税全面落地的希望不大。

7月底的政治局会议指出了房价上涨，措辞也发生了变化，从“遏制房价快速上涨”改为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段仍是坚持城市具体政策，促进供需平衡，合理引导预期，整顿市场秩序。我们认为，监管政策的主基调没有改变，未来所有监管政策都将围绕“住房为居住，不投机”的定位，“四限制”政策中长期不会撤回。热点城市将“查补缺口”，严格堵塞政策监管漏洞，重点抑制投资投机需求，维持房价上涨预期。本轮监管政策最大的不同在于，多个部委各司其职，共同提高监管政策的针对性和有效性。比如6月底，7个部委联合发起30个城市楼市乱象治理专项行动，7月底，住房城乡建设部公布了20家违反法律法规的房地产公司和中介机构黑名单，直接指向了哄抬物价等房地产市场乱象， “黑中介”，掩盖和不愿出售，以及虚假宣传。

8月，住房和城乡建设部要求地方政府落实稳定地价、房价和预期的主要责任。住房和城乡建设部座谈会明确提出两点要求：一是加快制定住房发展规划，调整住房和土地供给结构，大力发展住房租赁市场。二是坚决遏制投机投机，引入问责机制，对效率低下、市场波动大、监管目标达不到目标的城市进行坚决追究责任。随后，成都、杭州、福建等省市纷纷响应，着力整治房地产市场乱象，打击投机投机。

在

10月底，政治局会议未提房地产，中央政策层面进入窗口期。主要原因是前期调控政策见效显著，房价过快上涨的局面基本得到遏制，大部分城市房价涨幅趋于平稳，部分城市房价率先下调。我们认为，监管政策的内容将基本保持不变，仍将围绕“住房为居住，而非炒房”的定位。鉴于当前房地产市场降温特征明显，短期内无需加大监管力度，未来中央政策层面将结合2018年底经济工作会议和2019年初两会观察。

年底，中央经济工作会议继续坚持“住房为居住，不投机”的定位，通过落实全市政策和分类引导，巩固市政府主体责任。我们认为，住房自住而非投机政策的主基调不变，在支持居民合理居住需求的同时，重点抑制投资和投机需求，缓解热点城市房价上涨压力。此外，政策指挥权将从中央政府转移到地方政府，城市可以根据市场实际情况调整未来的政策趋势。与近期菏泽取消销售限售有关，2018年放宽监管的第一枪预示着本轮调控政策将发生实质性转变，更多城市或将跟进放宽监管。特别是库存压力大的城市更有可能放松监管。

二是地方政府经历了两个阶段的变革：坚持调控目标，力度不松，部分城市放宽限价、限销

在地方政策层面，转变分为两个阶段：前三季度政策主基调仍坚持坚定不移的调控目标，涉及四限政策的不断发展，以及多个省市市场秩序的全面整顿。四季度，似乎有调控政策松动的迹象，部分城市部分放宽了限价和限销。

1. 已将

四限政策依然严格执行，限购、限销、限价不断扩大，部分省市加大贷款限度

稍

2、多省市跟进多部门合作整顿房地产市场秩序

稍

3、从“先安顿下来”突破限购，到部分放宽限价，再到明确取消限销

上半年，大部分城市降低了人口定居门槛，提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，旨在吸引更多流动人口特别是高素质人才入城。比如在江门，顶尖人才个人补贴最高可达100万元，一套150平方米以上的住房。得益于门槛低、条件少、流程简单的优势，习新人才政策取得了显著成效，2018年新增75万人入驻习。与此同时，海南省出台了岛内最严格的限购政策，随后出台了人才落户措施，天津“海河人才计划”两周内实施，房地产成交量创历史新高。此外，南京、武汉、长沙、成都等，一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先安顿下来，再买房，再搬家”等方式，合法突破了“购买限制”。当然，成都、长沙、天津等一些城市，很快就停止了，甚至对人才落户买房的条件进行了细化和规范。

自第四季度以来，部分城市限价政策似乎有所松动。一方面，热点城市加快了售前证审批，新增供源上升到较高水平。例如，深圳11月商品房供应量达到131万平方米，创历史新高。另一方面，广州市南沙、花都、增城三区放宽了限价，房价按实价报，意在消除广州市场盛行的“阴阳合约”，将房价回归实价水平。此外，武汉放宽了高端房产预售证审批，部分地王的预售价格超过同地区同板块限价上限;南宁通过将空白改为精装本来提高项目价格。

12月，山东省菏泽市率先取消销售限制，放宽管控将蔓延到更多城市。特别是那些库存压力较大的三四线城市，可以跟进放宽规定，以支持市民自住和改善购房需求，更好地实现库存枯竭。我们认为，本轮监管政策可能正在发生实质性转变，新一轮的监管放松即将到来。地方政府在具体政策措施上将有更大的自主权，以便根据每个城市的实际情况进行有针对性的调整。

三是信贷政策收紧至宽松，优质房企发债释放融资回暖信号

稍

四是棚户区改造政策从传闻中的一刀切转变为因地制宜推进棚户区改造货币化和安置

稍

五是推迟出台房地产税，个人所得税改革有利于提高缴纳能力

稍

2019年展望

1、住房主基调不炒，全市政策主基调不变，2019年微调如预期放宽

尽管市场普遍预期2019年监管政策会放宽，但在2018年底，菏泽率先取消了第一枪销售限制，这完全出乎市场意料。展望未来，按市、按城一城、一策实施政策的主基调没有改变。一方面，在商品房库存不足、房价压力较大的城市，很难说监管政策已经发生了实质性的转变，预计会贯穿更长的时间周期。另一方面，在商品房库存量较大的城市，监管政策可能会放松，甚至不排除刺激政策再次出现的可能性，以加快去库存。我们认为，2019年的政策方向不会是全国的棋局，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将从中央转移到地方政府。根据各城市的实际市场情况，地方政府可以及时调整政策动向，提高政策的针对性和有效性。

此外，“住房为住，不炒”政策的主基调不会发生实质性逆转，这意味着在支持居民合理自住需求的同时，将努力抑制投资和投机需求。随着下半年房地产市场明显降温，预计2019年监管政策也将出现微调。例如，监管升级对部分改善住房消费的影响可能会在后期进行调整，以保证居民的合理住房消费。

二是货币政策中性积极，继续降准大概率，首房贷款利率回归贴现

年底大部分宏观经济数据均低于市场预期，表明经济仍存在较大下行压力。为抵御经济下行风险，预计2019年货币政策将保持中性积极，中国人民银行将积极打造并继续打造和延续中期借贷便利（MLF）、定向中期借贷便利（TMLF）和常备借贷便利（SLF）等多种融资工具。 且不排除定点降准的可能性，以维持合理充足的市场流动性。我们认为，央行在2019年全面降息的可能性不大，将采取更有针对性的激励措施全面降息，重点缓解融资困难、成本高昂的小微企业困境。

就房地产市场而言，除非2019年市场量价调幅明显超出市场预期，否则信贷政策难以根本逆转，国家层面的刺激性信贷政策也不太可能落实。但是，城市将拥有更多的政策自主权，可以根据市场情况调整信贷政策。特别是那些库存压力较大的城市，信贷政策可能会转为宽松，实行无贷住房，降低首付比例，从而支持居民自住，改善住房消费。

鉴于市场降温、按揭需求回归、资金供需矛盾缓解，加之刺激居民自住、改善住房消费的需要，预计按揭利率占比将继续下调，特别是首次购房贷款利率或将回归基准利率， 一些城市可能会重新出现贴现利率。

三是一线和核心二线政策仍将收紧，薄弱的二线和三四线将放松和调控

受供求关系、市场购买力等多种因素影响，各线城市市场周期差异很大，未来政策趋势差异明显。一线和核心二线城市市场需求依然强劲，供需关系持续紧张，长期房价仍有一定上行压力。我们认为，2019年一二线核心城市监管政策仍需严格执行，并将持续较长时间，以抑制投资和投机需求，缓解房价上涨预期。不过，限价和签名限制政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，为备案网上签字打开大门，供需量价格将逐步恢复到正常水平。

这

二线、三四线城市下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年监管政策将有所放松。其中，市场降温明显的城市，如厦门、福州、裕容等;沈阳、大连等库存高的城市，更可能放松监管。

就四限政策而言，部分城市可能会部分放宽限购政策，涉及降低甚至取消非户籍居民家庭的社保缴费年限门槛，对单身家庭和郊区没有限购，甚至完全取消限购政策;放宽贷款限制政策，包括承认无贷住房，降低商业贷款特别是公积金贷款的首付比例，降低抵押贷款利率。限价政策可能由“控制房价”转变为“稳房价”，既不让房价上涨，也不让房价下跌;鉴于限售是三四线城市监管的“标准”，2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市，预计大部分三四线城市将跟随菏泽取消限销， 部分二线城市也将取消销售限制。