房地产调控的“城市主体责任”该如何理解？

当前房地产市场出现了符合调控目标的积极变化，抑制房价上涨的压力总体缓解。

接下来房地产市场调控政策将如何变化？ 个别城市政策微调是否是放松监管的信号？ 正在成为市场的热门话题。

从房地产市场的政策部署和调控效果来看，监管部门正在逐步构建以“履行城市主体责任”为核心的长效监管机制。 统计显示，2018年各地出台调控政策超过450项。 住宅市场建设、投资、销售指标走势和结构发生显着变化。 政策效应日益显现。 一城一策、因城施策、市政府长期负责。 有效的调控机制已初步形成。

“落实城市主体责任”是我国房地产市场调控方式的升级，意味着调控主体和调控方式的重大变革。 这意味着调控方式更加符合房地产市场发展的基本规律，调控机制更加成熟。

房地产调控“升级”

房地产市场调控伴随着我国房地产市场的发展。 “落实城市政府主体责任”作为房地产调控内涵的升级，有一个逐渐成熟和定型的过程。

我国幅员辽阔，地区差异明显。 城市之间在经济发展水平、城镇化发展水平、土地资源条件、人口规模和流动性、区域经济地位和影响力等方面存在巨大差异。 不同城市的房地产市场特点存在很多差异。 有一个很大的不同。 同一中心主体以相同的目标和政策规范不同地区差异巨大的房地产市场，客观上是困难的。

从2003年开始，中央对房地产调控要求“因地制宜、分类决策”。 但由于“统一政策”，实施上存在一定程度的“一刀切”；

2016年底，中央经济工作会议明确提出“要落实地方政府主体责任”；

2017年底，中央经济工作会议进一步明确“明确中央与地方事权，实施差别化监管”的思路；

2018年底，中央经济工作会议要求“构建房地产市场健康发展长效机制”、“落实因城施策、分类指导、压实城市政府主体责任” ;

今年4月，中央再次强调“落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的长效调控机制。

“落实城市政府主体责任”意味着调控主体从中央转向地方政府，调控方式从调控交易转向调控供给结构，政府职能回归住房安全。

从监管主体来看，市政府根据实际情况制定政策，承担监管主体责任。 房地产监管主体责任和自主权同步扩大；

从调控方式看，城市政府应及时调整住房和土地供应结构，积极探索和推动土地供应主体多元化，有针对性地增加住房和土地有效供给，加快建立多元主体。 ——实体供应，多渠道保障，租购同步政策。 住房制度，切实履行政府住房保障职能。

合理确定主体职责内容和界限

合理确定城市政府主体责任的内容和边界，需要区分中央和地方权力。

在房地产市场的发展和调控中，中央政府的主要职责有以下几方面：一是中央政府要建立全国统一的房地产市场监测体系，承担监测主体责任。 监测系统主要包括显性库存及其拆迁周期分析、房地产潜在供应分析、需求预测分析、成交及价格趋势监测、拆迁政策对房地产市场供需的影响、当地主要房地产调控政策、二手房市场走势。 、保障性住房租赁住房建设状况、房价收入比、租售比、房地产金融等。

其次，中央要把房地产调控的主体责任下放到地方政府，并赋予地方政府相应的财力和行政权力，承担领导和考核的主体责任。

三是中央政府要统筹协调各相关部门在房地产调控中的责权，承担协调主体责任。 要确保中央各部门各司其职，避免出现无人参与监管、无人承担最终责任的局面。

市政府需要承担以下主要职责：

一是牢固树立“四个意识”，提高政治站位，实现中央下达的控制房价合理水平、推进保障性住房建设、租购并举等房地产发展调控目标，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。 ;

二是确保房地产市场监测系统有效运行，实时掌握市场动态，及时上报数据和指标，为中央发展和调控房地产提供依据；

三是根据当地经济社会发展水平、住房供需、人口变化等情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房发展规模、结构和时机。住房和土地供应，引导相关资源合理配置。 配置;

四是切实加强资金管控，严厉打击房地产企业和中介机构违法行为，严格控制利用杠杆购买房屋、土地，大力整顿和规范房地产市场秩序。

多措并举，压实主体责任

压实政府主体责任，既是建立健全房地产调控长效机制的关键，也是房地产调控走向成熟、定型的标志。

一是市政府要树立科学的政绩观。 市政府是房地产业发展的管理者，而不是“运动员”。 政府必须抛弃GDP绩效观念，建立新的绩效观念和相关考核机制，不断规范政府作为土地和资金供给环节的行为，完善和完善以抑制投机为主要目的的房地产市场规则，推动房地产市场健康发展长效机制。 建造。

二是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这是检验市政府主体责任是否到位、巩固的重要标准。 只有坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，才能从根本上遏制房地产投机的趋势，推动市政府综合运用财政、土地、税收、投资等手段抑制房地产泡沫，既宏观层面和微观层面。 信贷政策支持合理购房自住，严格限制信贷流向投资性和投机性购房。

三是实行一城一策、因城施策。 “一城一策”、“因城施策”是压实城市政府主体责任的重要内容和基本要求。 首先，我们要打破“一城一策”、“一市一策”就放松管制的思维定势。 当前社会对房地产市场调控政策的变化非常敏感，个别城市的政策微调可能会被过度解读为放松调控，甚至成为新闻热点。 解决此类问题，一要打破“一城一策”、“一市一策”放松管制的思维定势，在保持政策连续性和稳定性的基础上，为政策调整留出必要的空间； 二是政策出台前要充分沟通，出台后要及时宣传解读，避免社会过度解读和误解。

落实一城一策、因城施策，需要做好三方面工作：

一是中央确定统一监管目标，提供政策工具供地方政府选择；

二是市政府确定地方具体调控目标，并根据调控目标和具体情况确定地方调控政策；

三是建立房地产市场监测预警系统，对城市地区房地产市场进行实时监测和定期评估，建立监管工作评估、考核和问责机制。

第四，市政府要加强对房地产市场的监管。 目前，我国房地产业已进入差异化发展时期。 “一招”的时代已经一去不复返了。 要加强对房地产市场的监测，摸清家庭情况，及时掌握房地产市场的信息变化，才能更好地了解房地产市场。 因地制宜、因城施策。 在区域一体化加速、大城市、特大城市落户政策放宽的背景下，城市群、都市圈内不少城市的房地产不仅需求更加强劲，而且城市之间具有较强的联动效应，很容易成为资本追逐的对象。 这些地区的城市政府需要密切关注当地房地产市场的供需关系和库存水平，加强土地供应的微调。

（原标题：《瞭望》丨如何理解房地产调控的“城市主体责任”？发表于《瞭望》2019年第46期）