住房租赁条例施行两月：如何破解落地难题，更好保障租户权益？

今年9月15日起，我国首部专门规范住房租赁活动的《住房租赁条例》开始施行，住房租赁这件事，和万名租客的安居有着关系，它为出租人和承租人维护合法权益提供了保障。

“新华视点”记者进行了采访，在新规落地两个月来这些情形下，带来了什么样的积极变化呢，又是怎样去推动新规落实落细的呢 ？

新规带来哪些积极变化？

不久之前，在江苏常州租房子的小晨，和二房东出现了纠纷，对方不但拒绝把中央空调卡内小晨预先支付的900元费用退还给小晨，而且也不愿意退还按照合同约定的2500元押金，之后小晨向法院提起了诉讼。

小晨说，10月底的时候，下达那开庭通知之后呢，二房东很快就退还了部分的费用，然后我就决定去撤诉了。这个纠纷能够顺利地解决呵，多亏了那条比较新的条例，就是那个‘出租人没有正当理由的话，是不得扣减押金的’这样的规定，它让我在维权的时候更有底气了 。

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在我国住房租赁市场快速发展之际，出现了如押金退还困难、存在霸王条款、有合同陷阱以及虚假房源等情况，这些乱象随之滋生。专家觉得，新规的实施，为依法治理住房租赁市场、解决相关纠纷提供了重要依据 。

按照条例规定，房产管理部门理应借助住房租赁管理服务平台来施行管理以及提供服务。记者前去走访进而发现，各个地方都在持续不断地完善住房租赁管理服务平台的功能，以此给业主、租客给予便利。租客借助该平台能够达成房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等诸多服务，和之前相比较而言，房源信息的真实性显著提高。住房租赁企业的管理服务也在持续进行优化，变得愈发正规且透明。

在上海浦东新区的链家周浦新城店内，被记者所目见，布告栏这块地方张贴着内部管理制度、租赁核验流程等文件，而经纪人呢，都把印着人员信息的员工身份卡随时带在身上 。

委托出租要三证合一，取得房屋核验码之后才对外展示房源。上下家签租赁合同后，住房租赁管理服务平台系统自动办理租赁房源备案。链家周浦新城店负责人说，条例使房源备案有明确依据促使业主对备案工作配合度显著提升，平台向企业开放数据接口简化了经纪人工作流程 。

表示业内人士称，目前住房租赁企业规模较大的多地呀，正处于住房租赁产品升级阶段呢，还在持续完善相关配套呀，提升租赁服务的质量等呢。此际贝壳研究院的高级分析师黄卉这样提及道，按条例借助一系列机制比如利用企业登记备案、信用评价等，会把各类经营主体都纳入监管范围之处呀，一些不规范的经营主体便逐渐就逐一淡出市场了呀，市场角逐变得更具秩序性呀，市场化、专业化住房租赁企业所具备的优势那时正开始凸显展现呢。

新规落地仍待进一步细化

近日，重庆市南岸区有个大学生小邱，他通过学校的租房群租到了一间房，小邱和房东进行了口头约定，是“押一付一”的形式，之后小邱支付了2000元。在这之后，小邱发现这个房间存在着消防设施缺失的情况，房门还是玻璃门，这些都有安全隐患。于是，小邱就提出退租，然而房东却拒绝把钱退给小邱。最终经过警方的介入，小邱收回了1300元。

重庆市房地产业协会副会长赵杰讲，小邱的经历并非个别情况。“条例清清楚楚规定租赁双方得实名核验，合同一定要备案，然而实际当中还有好多类似小邱这样没签合同，进行现金交易的‘手拉手租房’情形，给纠纷埋下了隐患。”另外，纠纷的举证责任相关规定尚不明晰。像装修品质纠纷里劣质材料该由谁来举证，检测费用怎样分担等问题，当下欠缺清晰且兼顾各方利益的规则设计。

就走访所呈现的情形而言，在新规开始施行以后，绝大多数的正规中介能够达成合同的标准化以及流程的透明化；然而，仍旧存在一部分房源借着“实惠”“短租”这样的名头来避开备案以及监管，这明显地显示出在政策执行的过程当中依旧需要进一步地使之细化并且增强监管力度。

记者以租房者身份咨询，在面对“是否有两千元以内的隔断间”这一询问时，大部分品牌中介明确表示“不做这类房源”，可仍有部分中介存在规避新规的“灰色操作”。譬如，上海松江区某中介称能提供便宜装修的廉价出租房，广西南宁德佑的一名中介人员说，平台自身不做隔断房，然二房东改造后的隔断房依旧可上架。

记者另外发现，房产经纪中介网站之中，有部分房源图片，存在显著的修饰情形，室内实景跟宣传图片相比，差异颇为大。经纪人小艾予以透露，好些房源的实地状况，的确会和网络图片存在差距，这样的操作，大体上是为了实现引流目的。

首都北京房地产法学会副会长赵秀池觉得，当下市面上各个房产中介机构相互之间数据并不连通，而且也未曾跟住房租赁管理服务平台开展对接，很难保障房源信息具备真实性质以及房源质量，存在监管方面的漏洞。另外，多个部门之间有关协同监管以及信息共享与联合执法等方面有待强化，条例相应具备的配套制度与实施细则依旧不完善，需要尽快对其予以细化 。

如何推动新规落实落细？

条例针对有关问题作出规制，就群众关心之处而言，存在押金纠纷多发情况，并且租赁合同备案较少，对住房租赁企业等相关经营主体的责任也有明确规定。下一步，询问怎样推动新规落实落细？

权威人士指出，法律法规的生命力是在于实施的，来自清华大学的房地产那个研究中心的主任吴璟这般表明，要进一步去畅通消费者的维权渠道，落实行业协会、各企业以及有关部门的投诉制度，依法治理押金退还困难、任意中止合同、霸王条款、合同陷阱等诸多乱象，推动住房租赁市场规范健康发展，同时，强化监管体系建设，提高监管执法力度以及覆盖面。

听知晓，当下各个地区都在推出相关的配套政策，以此来促使住房租赁市场朝着健康的方向发展 。郑州制定了《郑州市住房租赁合同范本》，并且将其发布出来，从而对租赁当事人的合法权益予以保障 ；重庆在条例出台以后，第一时间就启动了配套管理办法的立法程序，还印发了通知，以此强化全链条的监管 ；北京把目标对准个人“二房东”的乱象，明确规定个人转租达到10套（间）及以上的情况，将会被纳入到行业监管之中 。

针对租金安全方面存在的监管难点，西安于落实新规的基础之上，进一步加强且深化了“数据端 + 资金端”的双重监管；青岛层面，正处于完善二手房交易资金监管、住房租赁资金监管以及企业信用评价等一系列相关制度和监管措施的进程之中；济南则是逐步构建起租金监管与监测功能，实现从“事后纠纷处理”朝着“事前风险预防”的转变，以此防止不良企业出现“不合理收费”、“卷款跑路”等状况的发生。

重庆市住房和城乡建设委员会房地产市场处副处长陆俊讲，接下来会在条例之上制定更具操作性的规则以及标准，打算针对违规行为施行信用惩戒，给合规行为给予税收、融资等政策支持，培育并规范市场化租赁企业，支持企业参与存量房屋盘活利用，构建多部门信息共享与协同执法机制，提升监管效能，达成市、区（县）、镇（街）业务协同联办，提升规范化管理服务水平。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强提出建议，要进一步使住房租赁管理服务平台功能丰富起来，完善住房租赁方面相关从业机构的数据，完善从业人员的数据，完善租赁房源的数据，完善租赁合同的数据，从而为经营主体给予更高效便捷的服务，为群众安心租房起到保驾护航的作用。