经过24轮调控，韩国楼市为何越涨越涨？

2021年2月10日，韩国首尔站，戴着口罩的乘客准备乘坐公交车回家过节。 以首尔为核心的首都地区居住着超过2500万人口，其中许多人居住在首尔周边的卫星城市。 （新华社/摄）

2021年1月12日，文在寅走出青瓦台主楼二楼总统府，表情严肃。 他走到一楼大厅，深深鞠了一躬，开始发表一年一度的新年致辞。

“我向那些遭受住房问题困扰的人们深表歉意。” 虽然近半小时的讲话中只有一句话，但这是文在寅首次为未能稳定韩国房价而道歉。

2020年，韩国房价出现九年来最快涨幅，同比上涨5.36%。 在此期间，文在寅政府出台了一系列抑制房价的政策，但收效甚微。

“首尔的房价即使对于当地人来说也令人望而却步。”

富川市位于韩国首都圈，距首尔市中心仅“踩油门”。 当地一位房产经纪人告诉南方周末记者，一套约30韩方（约合99平方米）的三房两卫高层公寓2019年的售价约为3亿韩元（约合人民币174.3万元）。 2021年初，其价格已升至4亿韩元以上（约合人民币232.4万元）。

韩国楼市也是“买涨不买跌”。 韩国楼市人气依然高涨，但“飞向火焰”的购房者却只增不减。 据韩国国土交通省统计，2020年全年，韩国累计住宅交易量同比增长58.9%，创下韩国政府2006年开始收集数据以来的最高值。

2018年，江苏人李烈赴韩国攻读博士学位。 由于遇到租房困难，他决定在首都圈天安市学校附近购买一套高层单间公寓。

买房后，李烈经常关注韩国的房价走势。 他告诉南方周末记者，他手中的公寓价格两年内上涨了20%左右。 “房价上涨了，但并没有新闻媒体说的那么夸张，翻倍之类的情况不会发生。”

天安市位于韩国忠清南道，毗邻首尔，距离首尔江南地铁站约50分钟车程，处于首都圈之外。 与居住在天安市的李烈不同，居住在首尔麻浦区的李恩地感受到了完全不同的房价热潮。

“首尔的房价让当地人望而却步。”她向南方周末记者抱怨道。 李恩地在首尔麻浦区出生并长大。 他长大的房子是祖父母送给他的礼物。

随着她和弟弟长大了，她的父母也想买一套新房子。 因此，首尔的高房价常常成为家庭饭桌上的话题。

李恩地家族所在的麻浦区位于首尔汉江畔，基础设施较为完善。 附近还有弘益大学和世界杯公园等热门景点。

即使在同一地区更换新房，目前麻浦区的房价仍然让李恩地一家举步维艰。 因此，她的父母认为，退休后离开城市，到房价较低的首尔郊区退休也是一种选择。

对于今年准备离家独立的李恩地来说，没有那么多选择：工作和生活要求她暂时无法离开首尔，她希望继续在麻浦区生活。

首尔的房租随着房价的上涨而飙升。 近日，李银枝不断了解租房信息，第一次面对高房价带来的生活压力。 不管怎么算，你的工资在飞涨的房租面前都显得微不足道。

“首尔的房子真的太贵了！” 李寅之很失望。 “租房都这么难，更不用说买房了。”

2021年1月，韩国KB（KB）发布的报告显示，韩国每平方米住宅交易均价为459.8万韩元（约合人民币2.69万元），首尔每平方米住宅交易均价为919.6万韩元。 （约人民币53,800元）。

首尔的房价本来就比其他地方高很多，但近一年来，首尔的房价上涨得更加厉害。 2020年1月，首尔公寓销售均价约为8.7亿韩元（约合人民币505.5万元），公寓成交价升至10.6亿韩元（约合人民币615.9万元）。

在韩国，公寓是大多数人的主要居住类型，约占所有住房类型的60%。

房价高位运行，“房战”愈演愈烈。 2020年6月，首尔一套高层公寓新推出110套，一次性吸引了3.74万名买家，平均有340人抢购一间公寓。

首尔的购房热潮也蔓延至周边城市。 2020年11月，韩国首都地区京畿道果川市推出了1000套新住房项目。 超过47万买家前来报名，中标率低至470：1。

“补丁式控制措施”

进入21世纪以来，韩国房地产市场经历了两轮大幅增长，第一次在2006年达到顶峰，当时首尔房价上涨了近20%。

2016年开始的新一轮房价上涨的到来，恰逢文在寅总统的任期。 这位前人权律师在2017年首次上台时承诺创建一个公平的社会，让韩国人只要努力工作就能养家糊口、买得起房。

在2019年11月的一次会议上，文在寅仍然表示，韩国各地的房地产价格已经稳定。 “我特别想说的是，我国政府对房地产问题非常有信心。”

在2020年新年致辞中，文在寅仍然发誓，“我永远不会输掉这场与房地产投机者的战争”。

一年后的新年致辞中，文在寅首次就高房价向国民致歉。

文在寅执政三年来，首尔公寓成交均价从2017年5月的每套6.06亿韩元（约合人民币352.1万元）上涨至2017年5月的9.47亿韩元（约合人民币550.2万元）。 2020年12月.元），增长56%。

韩国政府接连出台24轮调控政策，试图给楼市“降温”。 这些措施大多集中在严厉打击房地产投资、加强市场监管、收紧购房贷款限制、提高各类房地产税等方面。

文在寅上任时，有37个基层行政区被列为房价重点调控区域。 如今，这一数字已增至111个，几乎占韩国226个基层行政区的一半。

一些金融措施也已出台。 例如，住房抵押贷款限额从70%降低到40%； 禁止购房者对价值超过15亿韩元的房产申请抵押贷款； 多重财产持有人的综合财产税从3.2%提高到6%； 所有权转让 当居住不满一年时，税率从 40% 提高到 70%； 如果是2年前出售的，税率也高达60%。

韩国政府也在着力解决首尔房地产市场长期的供需矛盾。 计划在首尔附近的高阳市和富川市建设新的卫星城，尝试将首尔公寓的高度限制从35层提高到50层，并将最大容积率从300%提高到500%。 甚至还计划将部分军用地和国有财产改造成住宅区。

文在寅政府实施的一系列政策成效并不显着。 上述首尔房产经纪人向南方周末记者形容，过去一年首尔房地产市场“减少了3000万（韩元），增加了1亿（韩元）”。

韩国《中央日报》认为，文在寅政府实施的至少24套管控政策属于“补丁式管控措施”，从而产生了“压葫芦抬锅”的效果。 “不但没能控制房价，反而成为房价上涨的推动者。”

面对日益严格的购房限制，人们的购房热情更加高涨。 韩国房地产信息平台专家咸永镇在接受媒体采访时表示，“在没有限制或房价涨幅较小的地区，人们已经形成了‘赶紧买房’的心态。”在房价再次上涨之前’。”

结果，原本处于价格低迷状态的房价大幅上涨。 据韩国房地产研究院统计，2020年全国房价涨幅最大的城市是世宗市。

利好的政策带来了房价的飙升。 2020年7月，一些政府官员提出“迁都世宗”。 再加上世宗市的房价比首尔低，吸引了大量购房者和炒房者涌入。 世宗市房价一年内飙升41.99%。

房价上涨直接危及住房租赁市场的稳定。 2020年7月，韩国国会法治司法委员会投票通过“住宅租赁保护案”。 新政策旨在保护租户的利益。

根据该法规定，连续租赁两年以上的全租租户，合同期满后可以请求续租两年，但房东及其直系亲属可以拒绝续租。用于自住。 根据全租和月租的租金上限规定，房东一次性加价不得超过上次租金的5%。

“全租”是韩国特有的租赁方式。 租客向房东支付大笔押金，通常高达房屋市场价格的70%左右。 租赁期间，承租人只需支付水、电等基本费用。 一般租赁期不得少于两年，租赁期满后房东将退还押金。

新规定的出台背离了初衷，带来了新的外部性。 导致全租房屋押金急剧增加。 据韩国银行(BOK)统计，2020年10月首尔公寓平均全租价格升至5.378亿韩元(约合人民币312.5万元)，较三个月前上涨7.5%。

市场上新的完全可出租房产的数量也急剧减少。 越来越多的房东不满5%的租金上限，因此选择住在自己的房子里或直接与现有租户续租。

“由于这项新法律，租赁市场现在陷入混乱。” 家族从事房地产行业的任嘉英告诉南方周末记者，原定2020年10月结婚的朋友，直到同年8月才租到婚房。

股票交易不如房地产交易

随着20世纪80年代韩国经济开始腾飞，房地产投资逐渐成为韩国投资者的优先选择。

2018年，韩国普通家庭平均总资产中，房地产占76.6%，金融资产仅占18.9%。 相比之下，在股市成熟的美国，截至2016年，美国家庭财富中只有35%是非金融资产。

韩联社认为，创纪录的低利率和有限的供应是韩国首都地区此轮房价上涨的根本原因。 据韩国央行(Bank of )统计，2020年10月发放的住房贷款平均利率约为2.47%，较去年同期进一步下降0.2%。

韩国股市也没有房地产市场那么高的回报率。 正如韩国财阀经济占据主导地位一样，韩国股市仍然由少数大公司主导。 据韩国《主要经济新闻》统计，截至2020年3月，仅三星电子一家就占据了整个韩国综合股价指数市值的近34%。

因此，投资者很难在股市上进行稳定、多元化的投资。 持续的低利率不仅刺激了韩国民众房地产投资需求的增加，也增加了外国房地产投机者的数量。

据韩国房地产研究所统计，2020年外国人在韩国房产交易量突破2万套，创下历史新高，同比增长18.5%。 交易主要集中在首都地区。 韩国国税厅的一项调查还显示，32.7%的房产从未被外国人占用过。

这在韩国引发了一场打击“外国房地产投机”的争论。 韩国独特的“全租”租赁方式也正在刺激楼市。 在韩国，即使是“月租”的租赁方式，也需要租户缴纳相当数额的押金，通常是10个月左右的租金。

在至少两年的完整租期内，房东收取一大笔一次性押金，相当于租客向房东无息借钱，房东可以用这笔钱进行其他投资。 有了这笔钱，韩国房东往往会再次选择投资房地产。

“这种租赁方式存在天然风险。” 李烈告诉南方周末记者，很多租客缴纳的全额租金押金几乎就是他们所有的积蓄。

据韩国中央电视广播公司（JTBC）报道，自2016年以来，首尔一家房地产开发商已用全额租金收入购买了280处房产。 由于他在2019年破产，租户押金无法归还，大量租户的生活受到影响。

全租是首尔等地最典型的房产租赁方式。 韩国《东亚日报》透露，2020年6月，首尔全租房交易占比71%。

韩国的金融优惠政策也有利于全租。 银行不仅为全租提供特别优惠贷款，而且利率也远低于月租。 因此，租房仍然是大多数韩国人的首选。

多重政策偏好和全额出租等经济活动模式导致少数人控制了韩国大部分住房。 韩国银行研究员Ho Soon Shin和Hyun Chang Yi在《韩国房地产市场：特征与对策》一文中指出，截至2016年，首尔多户业主持有的房屋数量单位占首尔住房总量的53%，略高于全国49.9%的水平。

“最雄心勃勃的住房供应计划之一”

韩国还存在严重的地区发展不平衡问题。 韩国总人口约为5100万，其中超过2500万人集中在以首尔为核心的首都地区。 大都市区占韩国面积的10%，创造了韩国50%以上的国内生产总值（GDP）。

“在首尔拥有一套房子是一种身份的象征。” 李恩地认为，对于大多数韩国年轻人来说，在首尔学习、工作、定居是理所当然的道路。

但飞涨的房价和不稳定的楼市，让年轻人实现“首尔梦”变得更加困难。 2019年，韩国近90%的新婚家庭（宣婚后5年内居住在韩国的初婚夫妇）负债累累，无房的新婚家庭占近60%。

“住房成本的增加不仅会增加无房人群的经济负担，还可能间接导致劳动人口减少。” 韩国经济研究院研究员刘进成呼吁，“(文在寅)政府应该放松对房地产市场的控制，改变政策方向，增加经济适用房的供应。”

沉重的住房负担挤压了育儿费用，降低了韩国年轻人的生育欲望。 最终，韩国政府扭转世界最低生育率的努力徒劳无功。

韩国房地产市场持续火爆，也威胁到文在寅政府的支持率。 2020年5月，文在寅因有效应对新型冠状病毒疫情，获得了71%的极高支持率。 然而，随着新冠疫情的再次爆发和房价问题的持续存在，文在寅政府的支持率在2021年1月的第一周跌至35.5%。

韩国民意调查机构认为，最新支持率已达到文在寅就任总统以来的最低水平。 2020年12月底，文在寅政府更换国土交通大臣。 前部长金贤美因无力遏制房价而受到批评。

据韩联社报道，文在寅总统提名的新任国土基础设施交通部长官是卞昌均，他曾是研究城市规划的教授，后来担任韩国国土住房公社社长。 2014年至2017年，卞章勤因带头倡导扩大首尔公共租赁住房供应而名声大噪。

2021年2月4日，韩国政府公布了第25套房地产市场调控政策，被韩国媒体称为“最雄心勃勃的房地产市场供应计划之一”。

“二十五新政”的重点是增加楼市供应。 根据该政策，到2025年全国将新建住房83万套，其中首尔新建住房32.3万套。

（应受访者要求，李烈为化名）

南方周末记者 石轩