研究员：物业税“劫富济贫”是个伪命题

国家税务总局近日表示，目前正在积极稳妥地筹备房产税开征工作。 专家指出，这一信息意味着房产税从“闲置”到实施即将实现。

有市场人士预测，房产税可能在2008年正式开征。对此，国家税务总局有关负责人表示，房产税的开征目前还没有明确的时间表。

对于房产税开征对房地产市场的影响，业内存在不同看法。 有人认为，房产税的开征将改变市场供需结构，抑制市场投机，它的出现将颠覆房价； 还有人认为，房产税的开征必然会打击房产成本，而这些成本最终会转嫁给消费者，从而推高房价。

就此话题，本报特别邀请了北京师范大学房地产研究中心副主任、博士生王红新。 经济学博士，复旦大学房地产研究中心副主任华伟、金达利房地产综合研究中心高级研究员赵钊、本所律师上海君悦律师徐海波进行讨论分析。

目标是“劫富济贫”？

积极的：

赵赵：也许这次的房产税真的是劫富济贫。 作为一个老百姓，作为业内人士，我们都希望成为这样一个方向。

反对：

徐海波：税收有三个作用。 首先是财政职能。 税收可以增加国家的财政收入； 二是监督职能——通过税收监督公民的经济行为和纳税义务； 第三个功能是充当经济政策。

从宏观角度看，房产税可以影响房地产的供求总量、供求结构以及市场微观经济行为的选择。 我相信国家在考虑这个问题的时候，更多是从宏观调控职能的角度出发。

房产税问题两年前就讨论过，现在还在讨论，进展很慢。 开征房产税利益冲突大，技术要求也高。 一方面，我们希望住宅市场健康发展，鼓励居民消费； 但我们不希望住宅投资的过度投机导致市场的大起大落。

因此，在财产税的制定过程中，首先要考虑的问题是征税对象和征税对象； 二是征税范围如何确定，什么该征，什么不该征，然后如何征收。 我国的情况相当复杂。 从计划经济模式到现在的市场经济，有商品房、商业贷款房、公共住房和农村住房。 他们应该被区别对待。 一方面要鼓励居民消费，另一方面要抑制住房投机。

王洪新：谈到税收，特别是税收政策，它与其他政策，特别是宏观调控政策不同，因为税收政策是长期、稳定、中性、公平的。 从政策功能上来说，如果房产税是为了调节我们的资源利用，那么它应该是一个长期的调节，而不是一个短期的行为。

税率是否应该统一？

积极的：

赵赵：希望政府能够多考虑一下自住购房者的利益。 税率应较低，征税范围应较高，覆盖范围应是渐进的。

反对：

华为：其实很多地方对于房产税如何征收还没有明确的规定。 例如，为什么只对住宅征收？ 写字楼、酒店也会征税吗？ 这些都没有人研究过。

在住宅方面，由于目前国内房价波动较大，跟踪房价相对困难，长期来看成本也较高。 我们将对什么样的住宅征收房产税，高端住宅、大型住宅？ 但上海均价的房子在中部地区是非常高端的； 长三角人口密度高，长三角的大房子在新疆、西藏很常见。 因此，全国范围内的标准无法统一，必须下放给地方政府决策。

徐海波：我觉得如果未来开征房产税，首先国家会鼓励消费，鼓励自住； 其次，必须解决空置率高的问题，这既浪费资源，又会阻碍想买房的人买到合适的房子。 房屋; 第三，未来还需要结合本国国情制定更多的技术法规，以利于政策的最终落实和执行。

会颠覆飞涨的房价吗？

积极的：

赵赵：我觉得肯定会有影响。 首先肯定会涉及到房地产开发。 开发商拿到土地的时候，是向中央和地方政府缴纳土地租金的，比如现金租金、承诺地租等。之所以我们现在把这个问题说得这么热闹，是因为中央财政和地方政府有都是金融矛盾，房产税起到调节和平衡的作用。 其次，对于国内已经买房或者准备买房的人来说，大家对于房产的升值都有预测。 因此，房产税至少会对投机者产生一定的影响，因为它的推出肯定会增加投资者年收入的阻力。 。 我们也希望房产税未来长期稳定实施后，能够对房地产市场的健康走势产生积极影响。

徐海波：房产税是一个很大的外力。 会对这个市场产生什么样的影响？ 我觉得还是要看房产税如何设计。 如果设计真的严格的话，不排除会对市场产生很大的影响。 震惊； 如果比较温和，变化就会慢慢显现。 毫无疑问，房产税将对这个市场产生实质性的监管。

反对：

王洪欣：第一，我不认为它能够颠覆房价； 其次，我对房产税是否真的会增加持有人的持有成本持怀疑态度； 第三，房价实际上是由市场决定的，而不是由开发商决定的。 要带头。 很多人认为土地成本高导致房价高。 但现实是，如果没有人的需要，就不需要这片土地，也不会有频繁的土地王。

近年来，大家发现了一个非常有趣的现象。 以二手房为例，当房价快速上涨时，政府往往会利用税收来抑制需求，以达到调节房价的目的。 这种抑制需求的税收最终是不可避免的。 土地被传递给下一个接管的人。 购房者会想，反正买这个房子我也能赚到钱，所以我会把它传给下一个人。 下一个人也会认为有利润。 如果传不出去，持房成本就会增加，从而抑制需求。 但目前的情况是，市场供不应求，人们的预期强烈，价格不断上涨。 如果房价上涨过程中的收益远远大于房产税的成本，那么房产税的效果自然就微不足道了。

华为：短期内，房产税很难成为主流税种或国家主要税收来源。 这只是一个试点项目。 通过房产税不可能降低房价，但可以用来改善两极分化。 房产税仅用于增加房地产的持有成本。 如果这笔成本能够顺利转嫁出去，就不会有抑制房价的效果。

战争开始的时机成熟了吗？

反对：

徐海波：现在谈房产税，首先不能回避的就是现在的房地产市场是否健康。 近三个月来，上海不少房产的价格涨幅都非常高。 当前的市场不仅仅是供大于求的问题，而是一个不健康的市场。

首先，市场资金过多，流动性过剩； 其次，大家都预计房价会持续上涨，导致自住者买不起房，空置率太高。 国家在此前提下出台房产税政策时，必须考虑其对房地产供需总量、供需结构以及对未来市场变化预期的影响。

王洪新：从我的角度来说，我是反对现在仓促开征房产税的。 我一直认为，近年来我们国家的财政状况非常好，第三季度我们基本完成了全年的任务。

有句话说，之所以有房产税，是因为现在的税种太多了。 通过设计财产税，可以合并各种复杂的税种。 我认为没有必要寻找这样的借口。 不该收集的就不要收集，该合并的就合并。 我们不应该以财产税的名义向人们征税。

目前人们最关心的楼市有两点。 首先是房价过高。 政府要解决的是如何让房价更加合理，如何平衡市场供给。 在此基础上，人们才能买得起房子。 第二个是增加收入的能力，以便你可以买房子。 政府应该在这两方面下功夫，而不是增加持有成本。

从房产税的性质来看，这与政府应该做的事情是相悖的。 什么时间征收房产税合适？ 目前，全球200多个国家中，已有80多个国家征收财产税。 这80个国家都是西方发达国家。 现在人们还在担心买不起房。 主要问题是解决老百姓买房问题。 问题，而不是告诉你不要购买的问题。

当前房地产宏观调控存在一些问题。 事实上，三个不同的问题和三种不同的政策混合在一起造成了这一结果。 一是住房问题，这是一个社会问题； 二是房地产问题，这是一个产业问题； 另一个是房地产市场问题。 针对这三个问题，出台了三种不同的政策。 一是针对住房问题的住房政策。 比如24号文是住房政策，属于民生保障范畴。 这是针对市场问题的调控政策。 现在市场走高了，就会调控。 低一点，现在市场不太景气，我刺激一下； 而房地产的产业政策问题是该行业是支持其发展还是适当限制和分类。 我们过去常常将这三个问题混在一起，最终未能达到相同的目标。 如果开征房产税，我希望我们能把这些问题分开，看看需要解决哪一个。

华为：现在我们首先要弄清楚的不是如何征税，而是征税的目的。 我认为不能盲目学习发达国家开征房产税，一定要谨慎。

王洪欣：另外，我还想补充两点。 首先是我对房产税的预期。 根据我国现行的法律程序，如果要征收房产税，政府必须首先向全国人民代表大会提交立法法案。 但我们已经谈了三年了，到目前为止已经确认人大还没有收到政府部门提交的立法法案，也就是说还没有进入人大议程。 《物权法》出台的时候，用了六七年时间，修改了7次草案。 房产税变虚为实，试点，三到五年后在全国范围内推行，将是一个难题。 因此，只有当房产税进入全国人大的议程时，我们才知道我们已经越来越近了。 但从目前的情况来看，我认为税务机关能否在三年内拿出一个完整可行的方案是一个问题。

他们如何征收财产税（他山的石头）

中国香港：

租金税 15%

在中国香港，如果将房产用于出租，则必须就租金收入缴纳房产税。 物业税是向香港土地或建筑物的拥有人征收，根据每年课税年度土地或建筑物的应评税净值，按标准税率征收。 若业主为法团，并提出书面申请，租金收入可视为公司营业收入，免征物业税及利得税。 适用的财产税税率为15%。

加拿大：

100%财产税

在加拿大温哥华，房地产金融的主要来源是地方税（房产税）收入，约占财政总收入的58.4%。 温哥华的地方税不是按土地面积征收，而是根据财产（土地和房屋）的总价值按不同的税率征收，以遏制贫富差距无限拉大，并且通过对贫困居民的福利补贴。 维护社会基本平衡。

温哥华市政府对物业管理非常严格。 它每年评估一次房地产。 评估由政府主办，费用也由政府承担。 地方税按照评估总价值征收。 对于不同用途的房产，如自住、自住加出租、商业房产，地方税也不同。 自住居民、退伍军人、65 岁以上的老年人和残疾人可享受 30% 至 50% 的折扣。 除此之外。 不仅是100%征税，而且对拥有第二套住房的人征收高税率。

法国：

征收年度土地税

法国以每年土地税的形式征收房地产税，其中包括“未建成地区房地产税”、“建成地区土地税”和“住宅税”三类房地产税。

根据规定，“未建成区房产税”由空置土地的所有者缴纳。 按土地租金价值征税，减税20%； “建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的所有者缴纳 该税款由建筑物的所有者缴纳，税款以建筑物的租金价值为基础，租金减免部分为50%； “住民税”由居住地的居民缴纳，但没有减免部分。

上述三类房产税中，两种由业主缴纳，一种由居民缴纳。 业主缴费的两种考虑了业主的成本，所以有扣除部分，而居民缴费的则没有。 宽慰。 可见，对于租赁房地产，税负分别由出租人和承租人承担。 从其税收政策来看，并没有明显鼓励或抑制租房的倾向。

荷兰：

分类税收鼓励出租

荷兰对房屋征收的税种之一是地方政府征收的财产税。 主要征税对象是房屋。 第二种是住房消费税，向住房使用者征收。 此外，中央政府征收的净值税还包括房屋税。

荷兰的财产税是地方税，是少数地方税中最重要的税种。 应税对象包括土地、房屋等不动产以及某些动产。 但主要是房子，所以很多土地都是免税的。 房屋的价值由当地政府参考房屋的市场价值确定，税率由当地政府确定。

荷兰中央政府征收的净资产税还包括个人住宅和营业场所。 商业建筑有豁免和豁免。 价值低于131,000荷兰盾的房屋免税，价值超过131,000荷兰盾的房屋可享受40%的减税。 最高减税金额不得超过58万荷兰盾。 对依靠租房生存的低收入人群将给予减税。

荷兰对住房使用者征收住房消费税。 纳税人是住房的消费者或使用者，包括拥有和租赁住房的人。 计税基础是房屋的租金和房屋中使用的家具的价值。 税率为比例税率，对家具和房屋租金征收不同的税率。 允许从租金中扣除一定金额，余额征税。

荷兰税收制度的独特之处在于，商业建筑的净值免税，但个人住宅的净值不免税。 其住房消费税可以说是世界上绝无仅有的。 这项税收政策鼓励业主出租房屋。 此外，它还鼓励低收入者出租房屋。

美国：

征收个人税和房产税

美国与房地产相关的税种主要是个人所得税和房地产税。 买卖过程中几乎不涉及任何税收。

如果在美国购买的房产持有两年以上（以转让时房产契据的时间为准）然后出售，夫妻俩可以免税50万美元。 也就是说，如果房产增值不超过50万美元，则无需缴税。 单身人士的免税额为25万美元。 如果金额超过这个数额，联邦政府将对涨价部分征收20%的个人所得税。 持有期限不足两年的，所有涨价均需缴纳20%的个人所得税。 然而，房屋装修和其他改善费用以及贷款利息可以扣除。 每年春天您报税时都可以自行报税。

此外，拥有房产后，您每年都要向州政府缴纳房地产税。 税率因州而异，从房产价值的1%到2%不等（政府一般每两年左右评估一次），并分两期缴纳。

新西兰、澳大利亚：

房地产税税率高达1%

在新西兰和澳大利亚买卖房屋不涉及税收，只有卖方需要缴纳个人所得税。 如果一个人拥有多处房产，税务机关会特别关注。 每年3月报税时，如果隐瞒利润、不申报，处罚非常严厉，甚至可能入狱。 房地产税由政府根据房屋面积和每年评估的房屋价值按0.3%至1%的税率征收。