二手房价格大幅下跌遭遇冷遇，豪宅价格飙升却受到欢迎，现在的苏州市场是否已经完全扭曲？

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当前苏州房地产市场两极分化到底有多严重？

8月6日，位于公园东侧的唐宁公馆一套164.32m²的房子以总价1222万元成交，单价74367元/m²，成交周期仅2天；8月8日，一套163.67m²的房子以1290万元成交，单价78817元/m²。

上个月，该小区又有一套164.44m²的房子以单价69935元/m²成交，总价1150万！不到一个月时间，同类面积单价已上涨近万元，总价更是暴涨140万！

虽然楼层和装修对二手房价格影响很大，但也说明该项目在二手市场广受追捧。事实上，近半年来，唐宁公馆在贝壳平台上一共卖出了26套，5、6月份甚至出现过一周就卖出4套的热销。

然而这些顶级楼盘火爆的背后，却是苏州整体二手房市场的惨淡。

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今年5月份以来，苏州二手房销量连续三个月下滑，从4月份高点8117套，跌至7月份的4653套。

大量房东也因为长期无人问津，加入降价出售房产的行列。

朴嘉城湖滨公寓一套房屋，建筑面积约244平方米，以总价1008万元成交，单价为41282元/平方米。

要知道，今年年初，这套房子挂牌总价1050万元，单价43001元/㎡，短短半年时间，房价就跌了2000元/㎡。

高新区招商院内有一套房子，建筑面积约104平米，业主原报价550万元，挂牌93天未售出，最终降价24万元，单价50714元/平米。

二手房市场如过山车般波动，新房市场也出现严重分化。

除奥体徐汇、新区科技城大悦兰庭等核心区域少数新盘销售异常火爆外，市场上大部分楼盘维持“平静”状态。

政策紧缩不会放松，新房限价不能碰，买卖双方对2021年下半年苏州楼市的走势愈发谨慎。

如今的苏州房地产市场呈现出一种奇怪的局面，7万元以上的房子几乎不受影响，依然颇受青睐，而7万元以下的房子，包括园区内均价四五万的房子，却在市场上颇为冷清。

在这种情况下，似乎除了豪宅，买其他任何东西都是亏的。

那么现在的苏州市场还有可能进入吗？

这里我们可以比较一下苏州周边几个城市的房价。

GDP排名第二的苏州，房价却是各大城市中倒数第二的，相比其他城市，甚至可以算作是“低地”，房价还有待追赶。

苏州GDP位居全国第六位、长三角第二位。

不过，尽管房价较低，苏州仍然是这几个城市中调控政策最为严格的城市。

与上海、杭州仅针对热门新房采取监管措施不同，苏州的房地产调控可谓是“全覆盖地毯式打击”，热门和冷门楼盘不分。新房在取得房产证后实行三年限售，二手房在取得房产证后实行五年限售。同时，在贷款方面，二套房首付需达到80%以上，即便出售或还清贷款，首付也需至少达到50%。

也许有人会说，苏州是外资经济，城市富裕，GDP高，但收入未必高，所以支撑不了房价。

现在我们来看看收入。

最新数据显示，上海房价收入比为30.7%、杭州为21.4%、南京为18.6%、无锡为11.9%、苏州为17.2%，苏州依然是倒数第二！

也就是说，在长三角城市中，苏州目前的房价排名第二低，但人均收入最高，成为房价控制的标杆城市。

最后说一下人口，人口是支撑房价最稳定的因素。

过去10年，苏州平均每年新增常住人口23万，需要注意的是，这是在一定的落户门槛下实现的。

苏州作为中国第二大移民城市，人口不断涌入，尤其是年轻人对住房的需求更强烈。苏州优越的经济水平和广阔的发展机会，吸引了大批年轻人才涌入苏州。

此外，苏州还有很多年轻人才，毕业后会留在苏州。

近年来大力实施的人才引进政策，321万的人才总量、30多万的高级人才，都构成了苏州房地产需求的潜在力量和总后备力，市场需求始终保持旺盛。

苏州现在的楼市状况，是调控政策先行一步的结果，苏州的政策比较严，其他城市政策比较松，自然就造成了苏州房价比较低。

现阶段，全国都开始效仿苏州的脚步，一个月内大大小小的城市已经进行了66次调整，可以预见的是，像杭州、深圳这样的城市，最终也会走上苏州两年前走过的老路。

在这种情况下，苏州的人口、经济优势将凸显，在整体房地产市场降价的浪潮中，苏州将是受影响最小、最有可能逆势而上的城市。

综上所述，在中央反复强调“房子是用来住的、不是用来炒的”政策和苏州房地产调控不懈的背景下，苏州房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调不会变，苏州房地产市场企稳趋势还将持续较长时间。

这对于一些炒房者来说并不是一个好消息，但对于刚需购房者来说，其实提供了一个非常轻松的买房机会。

比如吴江很多区域，房价还在十位数的上行，购房门槛很低；在近年来重点发展的苏州相城区，仍有不少区域房价刚过2万元，同时，相城区还实行了人才编码政策。

（按照相城现在的政策，外地人有本科以上学历，可以跟以前一样，直接落户苏州、买房，不愿意落户苏州的，可以申请人才编码。本科以上学历，缴纳社保三个月的，可以申请人才编码，不用落户直接买房。大专以上学历，缴纳社保六个月的，也可以申请编码，直接买房。）

相城区目前在售项目31个，元和周边项目占整个相城区三分之一，均价最低2.5万元/平米，最高3.2万元/平米。高铁新城板块仅有MOC新城汇一个项目，均价2.66万元/平米。该板块项目稀缺，预计还将有多个项目入市，如元和板块将有多个高层入市，包括金象天地、弘阳天景等。其他板块，城阳、望亭、阳澄湖、黄桥、渭塘、苏乡合作区、黄埭均有多个项目入市。

如果你确实有买房需求，现在楼市趋于稳定，是一个买房的好时机。